Кто должен делать ремонт в съёмной квартире: собственник или квартирант

Короткий ответ: капитальный ремонт и поддержание квартиры в надлежащем состоянии — обязанность наймодателя, то есть собственника. Текущий ремонт — обязанность нанимателя, то есть жильца. Это стартовая раскладка из Гражданского кодекса (ст. 681 ГК РФ), и договор вправе её перевернуть. Поэтому в спорах выигрывает не тот, кто громче, а тот, у кого в договоре есть одна чёткая формулировка.

Что говорит закон

Глава 35 ГК РФ описывает наём жилого помещения. Две статьи дают основу:

• ст. 681 ГК РФ: капитальный ремонт — обязанность наймодателя, если иное не установлено договором; текущий ремонт — обязанность нанимателя, если иное не установлено договором;
• ст. 678 ГК РФ: наниматель обязан использовать квартиру только для проживания, обеспечивать её сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии.

Смысл — в симметрии «если иное не установлено договором»: кодекс разрешает перераспределить обе обязанности. Молчание в договоре — работает дефолт; прописанная формулировка — суд применит её.

Рабочая схема: три зоны ответственности

| Ситуация | Кто платит | |---|---| | Течёт крыша, прорвало стояк, рассыпается стена, проводка сгорела от старости | Наймодатель | | Перегорела лампочка, слетела дверца шкафчика, износилась прокладка в смесителе | Наниматель — мелкий бытовой ремонт | | Разбита дверь, прожжены обои, треснуло стекло от удара | Наниматель — возмещение ущерба |

Логика такая: конструктив и инженерные системы стареют независимо от жильца — это расходы собственника на его имущество. Мелочи быта — зона жильца. Ущерб по неаккуратности обычно удерживают из залога; как правильно оформить обеспечительный платёж, рассказано отдельно: залог при сдаче квартиры.

Пример формулировки в договор:

«Наниматель за свой счёт производит текущий и мелкий бытовой ремонт, включая замену лампочек и расходных материалов. Капитальный ремонт конструктивных элементов, инженерных систем, замена сантехники и электроприборов производятся за счёт наймодателя. Ремонт и возмещение ущерба, возникших вследствие нарушения нанимателем правил эксплуатации, производятся за счёт нанимателя».

Полный шаблон с разделом об обязанностях сторон — в статье с образцом договора найма: образец договора найма квартиры.

Чего лучше избегать — формулировки «весь ремонт за счёт жильца». Она выглядит заманчиво для собственника, но жилец, который платит из своего кармана за чужую трубу, прячёт проблемы, а не сообщает о них. Итог предсказуем: протечка вскроется, когда уже затопит соседей. Договор должен стимулировать жильца звонить сразу, а не молчать до аварии.

Кто платит за ремонт техники: квартирант или собственник

Самая спорная зона — бытовая техника. Разумный принцип: техника принадлежит собственнику, входит в цену аренды и изнашивается при нормальной эксплуатации. Значит, поломка от естественного износа — его расход. Если жилец нарушил правила — стирал кроссовки в обычной машине, отковыривал лёд ножом в морозилке, — платит жилец.

Готовая формулировка:

«Поломка бытовой техники и оборудования вследствие естественного износа устраняется за счёт наймодателя. Поломки, возникшие вследствие нарушения нанимателем правил эксплуатации, устраняются за счёт нанимателя».

Практическое дополнение — возраст техники. Если стиральной машине десять лет, договоритесь при заселении: либо собственник меняет её до передачи ключей, либо обе стороны честно фиксируют в акте, что ближайшая поломка почти наверняка ляжет на наймодателя.

Акт приёма-передачи и есть карта состояния квартиры на день заселения: техника, мебель, отделка, показания счётчиков, комплект ключей. Без него любой спор о ремонте превращается в спор о воспоминаниях. Как составить такой акт — в отдельной статье: акт приёма-передачи квартиры.

Фиксируйте поломки заявками, а не чатом

Переписка в мессенджере быстро теряет доказательную силу: фото сжимаются, история уезжает вверх, а из десятка сообщений не видно статуса — сообщили, приняли, починили, проверили. Через полгода в споре обе стороны восстанавливают хронологию по памяти, и память у каждой своя.

Работает заявка: фото проблемного места, описание, срок устранения, исполнитель. Заявка дисциплинирует обе стороны. Жилец видит, что проблема не зависла в воздухе; собственник — на что и сколько уходит; оба — хронологию, которая пригодится и при удержании из залога, и в суде, если до него дойдёт.

Сроки ставьте реалистичные и по степени срочности: протечка или искра в розетке — в тот же день, неработающая конфорка — неделя, царапина на подоконнике — к следующему визиту мастера. В заявке полезно сразу писать, что случилось, когда заметили и что уже попробовали — тогда исполнитель приезжает с нужными деталями с первого раза.

В Arendora заявка на обслуживание заводится в карточке объекта: к ней прикладываются фото, назначается исполнитель — клининг, мастер, электрик, сантехник — и виден статус вплоть до закрытия. Там же хранятся договор и акт по объекту. Тарифы — от 990 ₽ в месяц, для старта есть Free до 3 объектов: детали на странице тарифов.

Два мини-кейса

Протёкшая стиральная машина: затопило соседей. Сначала причина, потом деньги. Шланг лопнул от старости — по общему правилу отвечает собственник: техника его, поддерживать её в рабочем состоянии — его обязанность, и ущерб соседям ляжет на него. Жилец перегрузил барабан и сам менял шланг — это уже его счёт. Определить причину без зафиксированной заявки с фото почти невозможно, поэтому правило из прошлого раздела здесь работает на вас. Страховка квартиры с ответственностью перед соседями перекладывает подобные случаи на страховую компанию — и стоит несопоставимо меньше типичного ущерба от затопления.

Холодильник умер на третий год аренды. При заселении работал — зафиксировано в акте. Жилец обращался аккуратно. Это естественный износ: ремонт или замена — за счёт наймодателя, «скидываться» с жильца на новую технику он не обязан. Обратный вариант: холодильник при заселении был на последнем издыхании. Тогда вопрос честнее решить до передачи ключей — заменить или прописать в договоре особое условие на случай поломки. Неожиданные затраты разрушают доверие быстрее любой поломки.

Почему мелочи нельзя копить

Капающий смеситель за месяц превращается в замену картриджа, за полгода — в разбухшую тумбу и счёт за воду. Квартира, где собственник отвечает на заявки за день-два, дольше сохраняет отделку и технику. Жилец, которого слышат, бережёт жильё и остаётся на следующий срок. Простой квартиры в поисках нового жильца обходится дороже всего мелкого ремонта за год: один месяц без арендной платы съедает любую экономию на лампочках.

Платежи и ремонты — два канала одного процесса. Если платежи уже на автопилоте — график на 12 месяцев, напоминание жильцу за 3 дня до срока, автопросрочки, — добавьте к ним системную работу с заявками и документами. Как собрать всё в один контур, рассказано в статье про автоматизацию сдачи квартиры: автоматизация сдачи квартиры.

И проверяйте актуальные редакции норм: статья опирается на ГК РФ, но практика применения живая, а условия бывают нетипичными — при дорогой технике, нескольких жильцах или субаренде проект договора стоит показать юристу.